ΑΦΜ στις πολυκατοικίες. Τι αλλάζει με απόφαση της ΑΑΔΕ
ΑΦΜ στις πολυκατοικίες. Βήμα βήμα η έκδοση ΑΦΜ για πολυκατοικίες – Τι πρέπει να γνωρίζετε
Aπλές διαδικασίες για την απόκτηση ΑΦΜ από πολυκατοικίες καθιερώνει η ΑΑΔΕ, προκειμένου να βάλει τέλος στις αντιπαραθέσεις που συχνά παρατηρούνται μεταξύ των ιδιοκτητών διαμερισμάτων και του διαχειριστή.
Ο διαχειριστής της πολυκατοικίας, του οποίου η ιδιότητα πιστοποιείται από το πρακτικό της γενικής συνέλευσης εκλογής του, μπορεί να αιτηθεί απόκτησης ΑΦΜ.
Νέες, απλούστερες διαδικασίες για την απόκτηση ΑΦΜ από πολυκατοικίες, προκειμένου να συμμετέχουν στο πρόγραμμα «Εξοικονομώ» ή για να εκτελούν συναλλαγές φορολογικού χαρακτήρα ή για να ανοίξουν τραπεζικό λογαριασμό, καθιερώνει η ΑΑΔΕ, βάζοντας τέλος στα προβλήματα και τις έντονες αντιπαραθέσεις που δημιουργούνται στις γενικές συνελεύσεις των πολυκατοικιών μεταξύ του διαχειριστή και των ιδιοκτητών διαμερισμάτων.
Με απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ δίνεται λύση σε μια σειρά θεμάτων, που αντιμετωπίζουν οι πολυκατοικίες στην έκδοση ΑΦΜ, είτε για να συμμετέχουν στο πρόγραμμα, «Εξοικονομώ», είτε για να εκτελούν συναλλαγές φορολογικού ενδιαφέροντος (όπως εκμίσθωση κοινόχρηστων χώρων)
Νέα απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή που αναμένεται σύμφωνα με «ΤΑ ΝΕΑ» να εκδοθεί σύντομα, ορίζει ότι οι πολυκατοικίες δεν έχουν υποχρέωση απόκτησης ΑΦΜ με συγκεκριμένη προθεσμία.
Μπορούν να αποκτήσουν ΑΦΜ όποτε το αποφασίσουν και να καταθέσουν τη σχετική δήλωση χωρίς πρόστιμο.
Βάσει της νέας απόφασης: Ο διαχειριστής της πολυκατοικίας, του οποίου η ιδιότητα πιστοποιείται από το πρακτικό της γενικής συνέλευσης εκλογής του, μπορεί να αιτηθεί απόκτησης ΑΦΜ.
Αν δεν υπάρχει διαχειριστής, αίτηση μπορεί να υποβάλει οποιοδήποτε πρόσωπο έχει εξουσιοδοτηθεί με απόφαση της απαιτούμενης πλειοψηφίας επί της νόμιμης απαρτίας των συνιδιοκτητών του κτιρίου, όπως την ορίζει ο κανονισμός.
Στην περίπτωση που δεν υπάρχει κανονισμός κτιρίου, ισχύουν οι γενικές διατάξεις περί παμψηφίας.
Πότε απαιτείται ο ΑΦΜ
Ο ΑΦΜ είναι απαραίτητος για τις πολυκατοικίες που θέλουν να συμμετάσχουν στο πρόγραμμα «Εξοικονομώ 2021».
Η πλατφόρμα για την υποβολή αιτήσεων θα ανοίξει από τις 8 Φεβρουαρίου και θα παραμείνει ανοιχτή έως τις 28 Μαρτίου 2022.
Για να υποβληθεί αίτηση πολυκατοικίας στο «Εξοικονομώ» θα πρέπει η πολυκατοικία να έχει σε ισχύ ΑΦΜ διαχείρισης πολυκατοικίας.
Ύστερα από απόφαση γενικής συνέλευσης, υποβάλλεται σχετική αίτηση πολυκατοικίας από τον εκπρόσωπο των ιδιοκτητών, καθώς και επιμέρους αιτήσεις από καθέναν από τους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων που επιθυμούν να ενταχθούν στο Πρόγραμμα.
Ο ΑΦΜ της πολυκατοικίας διευκολύνει τους διαχειριστές και για το επίδομα θέρμανσης.
Με βάση τον ΑΦΜ εκδίδονται τα τιμολόγια αγοράς πετρελαίου θέρμανσης και υποβάλλεται η αίτηση, με την ΑΑΔΕ να διευκρινίζει ότι ο ΑΦΜ πολυκατοικίας δεν μπορεί να αλλάξει ούτε να διαγραφεί κατά την υποβολή αιτήσεων για τη χορήγηση επιδόματος θέρμανσης.
Η διαδικασία βήμα βήμα
Εφεξής, όσοι ιδιοκτήτες αποφασίσουν ότι θέλουν να επωφεληθούν από την ευκαιρία του «Εξοικονομώ» και να έχουν ευκολότερη διαχείριση της πολυκατοικίας δημιουργώντας ένα ΑΦΜ για την πολυκατοικία θα πρέπει:
Η άτυπη ένωση συνιδιοκτητών κτιρίου που έχει υπαχθεί στις διατάξεις περί οροφοκτησίας (ν.3741/1929) να υποβάλει:
- Σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας ή κανονισμό του κτιρίου που λογικά θα έχουν οι σημερινοί ιδιοκτήτες του κτιρίου.
- Πρακτικό γενικής συνέλευσης της εκλογής του διαχειριστή, όταν η αίτηση για την απόδοση ΑΦΜ υποβάλλεται από αυτόν. Αν δεν υπάρχει διαχειριστής, πρακτικό γενικής συνέλευσης με το οποίο ορίζεται απλώς το πρόσωπο που θα υποβάλει την αίτηση για λογαριασμό της άτυπης ένωσης και θα προβεί στις απαιτούμενες ενέργειες για την απόδοση ΑΦΜ, υπογεγραμμένο σε κάθε περίπτωση από την απαιτούμενη πλειοψηφία επί της νόμιμης απαρτίας των συνιδιοκτητών, ως αυτή ορίζεται στον κανονισμό του κτιρίου. Αν δεν υπάρχει κανονισμός κτιρίου, αρκεί η συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας στο κτίριο.
- Όπου υπάρχει σύσταση οροφοκτησίας και κανονισμός, δεν απαιτείται παμψηφία για την ανωτέρω διαδικασία, αλλά αρκεί η πλειοψηφία που ορίζει ο κανονισμός του κάθε κτιρίου για την ύπαρξη απαρτίας και έγκυρης απόφασης.
- Δεν είναι απαραίτητο να έχει εκλεγεί διαχειριστής, αρκεί και ο ορισμός του προσώπου, συνιδιοκτήτη ή και μη, που θα υποβάλει τη σχετική αίτηση μαζί με τα παραπάνω δύο δικαιολογητικά.
- Η μεγάλη αλλαγή που φέρνει η απόφαση είναι ότι σε περίπτωση έλλειψης παντός είδους κανονισμού εφαρμόζονται, αντιστοίχως, οι διατάξεις της παρ. 2 του άρθρου 4 του ν. 3741/1929 περί «παμψηφίας», σύμφωνα με τις οποίες οι συνιδιοκτήτες μπορούν, αν δεν υπάρχει κανονισμός κτιρίου, με γενική συνέλευση με τη σύμφωνη γνώμη όλων, να ορίσουν έναν διαχειριστή στον οποίο θα αναθέσουν δικαιώματα διαχείρισης, στα οποία θα περιλαμβάνονται οι εργασίες συντήρησης είσπραξης των κοινοχρήστων κ.λπ.
- Σε κάθε περίπτωση, μόλις οριστεί από την ένωση των ιδιοκτητών ως υπεύθυνος είτε κάποιος εκ των ιδιοκτητών είτε κάποιος διαχειριστής, αυτός θα πρέπει να υποβάλει το έντυπο Δ211. Το έντυπο είναι διαθέσιμο στον ιστότοπο της ΑΑΔΕ (www.aade.gr), στην ενότητα του καταλόγου των εντύπων (https://www.aade.gr/epiheiriseis/forologikesypire sies/katalogosentypon). Η δήλωση μπορεί να υποβληθεί είτε ψηφιακά είτε σε έντυπη μορφή. Ως ημερομηνία απόδοσης του ΑΦΜ θεωρείται η ημερομηνία υποβολής του εντύπου Δ211, εφόσον οι ως άνω ενώσεις ιδιοκτητών δεν διενεργούν πράξεις φορολογικού ενδιαφέροντος, δηλαδή δεν έχουν έσοδα από τη διαχείριση της πολυκατοικίας, κατηγορία στην οποία εμπίπτει σχεδόν το σύνολο των πολυκατοικιών της χώρας. Σύμφωνα με την απόφαση, σε περίπτωση που αποκτούν με οποιοδήποτε τρόπο φορολογητέο εισόδημα (άρθρο 68 §5 του ν.4172/2013), ισχύουν τα οριζόμενα στο πρώτο εδάφιο του άρθρου 4 της απόφασης που αφορά την έναρξη δραστηριότητας επιχείρησης.
- Η απόκτηση ΑΦΜ, αφ’ ης στιγμής δεν συνδέεται με πράξεις φορολογικού ενδιαφέροντος, δεν έχει προθεσμία απόκτησής του και κατά συνέπεια δεν επιβάλλεται πρόστιμο εκπρόθεσμης δήλωσης.
Η έκδοση ΑΦΜ διαχείρισης αποτελεί προϋπόθεση για την ένταξη πολυκατοικιών στο επιδοτούμενο πρόγραμμα αναβάθμισης κατοικιών «Εξοικονομώ».
Ιδιοκτήτες ακινήτων
Εν όψει της έκδοσης της απόφασης με την οποία θα διευκολύνεται η διαδικασία έκδοσης ΑΦΜ στις πολυκατοικίες, η ΠΟΜΙΔΑ έστειλε επιστολή στον διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργο Πιτσιλή, με την οποία καταθέτει δύο προτάσεις:
- Να προβλέπεται η δυνατότητα έκδοσης ΑΦΜ όχι μόνο από την απόλυτη πλειοψηφία των συνιδιοκτητών πολυκατοικιών με σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, αλλά και από την απόλυτη πλειοψηφία των συνιδιοκτητών πολυώροφων κτιρίων χωρίς σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, σύμφωνα με τα άρθρα 785 και 789 του ΑΚ περί «κοινωνίας» και τακτικής διαχείρισης του επίκοινου πράγματος, δεδομένου ότι η εκλογή διαχειριστή με παμψηφία είναι πρακτικά δυσχερέστατη.
- Την αυτοτελή φορολόγηση εισοδημάτων από εκμίσθωση κοινόχρηστων χώρων. Όπως αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ, μέχρι το 2013 ήταν ευχερέστατη η νόμιμη εκμίσθωση κοινόκτητων χώρων των πολυκατοικιών (π.χ. παλαιά θυρωρεία, αποθήκες, επιγραφές κ.λπ.) και η δήλωση του μισθώματος με τον ΑΦΜ της πολυκατοικίας από τον διαχειριστή, ο οποίος κατέβαλλε εφάπαξ τον φόρο εισοδήματος στο τέλος κάθε έτους.
Τα σχετικά μικρά έσοδα, κατά κανόνα χρησιμοποιούνταν για τη συντήρηση και επισκευή των κοινόχρηστων χώρων και εγκαταστάσεων των πολυκατοικιών, κάτι ιδιαίτερα σημαντικό σήμερα. Με τον ισχύοντα ΚΦΕ, υποβάλλεται ξεχωριστή δήλωση από κάθε συνιδιοκτήτη του μεριδίου του μισθώματος που του αναλογεί.
Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ «ουδείς συνιδιοκτήτης δέχθηκε ποτέ να δηλώσει τις «πενταροδεκάρες» που του αναλογούσαν ως μηνιαίο μίσθωμα και οι χώροι αυτοί είτε παρέμειναν κενοί και άχρηστοι είτε μισθώθηκαν υπό συνθήκες φορολογικής αδιαφάνειας, με αποτέλεσμα το Δημόσιο να χάνει όλα τα σχετικά φορολογικά έσοδα κάθε χρόνο».
Η ΠΟΜΙΔΑ προτείνει την κατάργηση της συγκεκριμένης διάταξης και να επανέλθει η προϊσχύσασα αυτοτελής φορολόγηση των μισθωμάτων των κοινόκτητων χώρων, με συντελεστή 20%.
